PART 1 빌딩 투자에 앞서 알아야 하는 것들 01 빌딩에 투자하려면 누구를 만나야 할까 _ 016 02 투자자금 성향에 맞는 빌딩 투자 선택법 _ 020 03 빌딩 투자 의사결정을 쉽게 해주는 금융 용어 _ 022 04 투자를 위해 알아야 할 빌딩 관련 전문 용어 _ 026 05 빌딩 투자 절차 따라하기 _ 030 PART 2 전문가들의 빌딩 투자 시크릿 01 전문가들이 투자한 빌딩의 공통점 _ 038 02 매입에서 처분까지 한눈에 살펴보는 빌딩 투자 체크리스트 _ 043 03 빌딩 투자하기 전 반드시 가 봐야 할 장소 _ 046 04 자산실사와 임대차계약 검토로 빌딩을 싸게 사는 방법 _ 051 05 혼란 없이 빌딩을 인수하기 위해 챙겨야 할 것들 _ 055 PART 3 빌딩을 기업처럼 경영하고 운영하라 01 단순한 건물이 아니라 빌딩은 플랫폼이다 _ 060 02 프랜차이즈에서 배우는 빌딩운영과 관리 _ 065 03 빌딩의 가격 경쟁력을 평가하고 비교하라 _ 072 04 기업처럼 관리하는 빌딩예산 작성하기 _ 076 05 빌딩현황을 한눈에 모아 보는 대시보드 _ 084 06 빌딩의 빅데이터, 사용자 피드백을 모아라 _ 094 07 반복 업무는 스마트하게 처리하라 _ 099 08 빌딩의 성적표, 운영보고서를 작성하라 _ 103 PART 4 우량 임차인이 핵심이다 01 우량 임차인도 트렌드가 있다 _ 110 02 임차인은 왜 빌딩을 떠나가는가 _ 114 03 우량 임차인이 좋아하는 빌딩의 요소들 _ 121 04 거절하지 못할만한 임대조건 제안하는 법 _ 130 05 빌딩 임대를 위한 마케팅 도구 만들기 _ 134 06 임차인 대신 중개인을 마케팅하라 _ 140 07 완벽한 사이트 투어를 기획하라 _ 146 08 불황에는 분할 임대를 미리 계획하라 _ 150 09 우량한 빌딩에 우량한 임차인이 온다 _ 155 PART 5 임대차계약이 빌딩의 가치를 좌우한다 01 관리가 편해지는 마법의 조항을 추가하라 _ 162 02 계약 해지조건에 신중을 기하라 _ 167 03 임차인에 맞는 임대료와 관리비 기준을 적용하자 _ 172 04 무상임대를 주면서도 빌딩가치를 높이는 법 _ 176 05 보증금과 임대료의 황금 비율을 찾아라 _ 180 06 전대차계약 함부로 해주면 안 되는 이유 _ 184 07 계약 전에 상주인원을 꼭 확인하라 _ 188 08 임차인 구성과 우량임차인의 역설 _ 192 PART 6 알짜 빌딩을 만드는 생애주기별 임차인 관리 01 빌딩의 사용 설명서 임차인핸드북 _ 198 02 임차인을 입주할 때부터 내편으로 만들자 _ 201 03 임차인 담당자와 정기적으로 식사를 해라 _ 204 04 임차인 유지가 신규임대보다 경제적인 이유 _ 208 05 머물고 싶은 빌딩을 만드는 임차인 이벤트 _ 212 06 편의 서비스가 많은 빌딩을 기획하라 _ 216 07 임차인 컴플레인 현명하게 대처하는 법 _ 220 08 임차인과 아름답게 헤어지는 방법 _ 226 09 차라리 공실로 놔둬라 _ 230 PART 7 빌딩관리는 가족 대신 전문가에 맡겨라 01 빌딩관리는 가족 대신 전문가에게 맡겨라 _ 236 02 비용은 낮추고 품질은 높이는 아웃소싱 관리 _ 241 03 빌딩과 임차인 모두 병들게 하는 인테리어 공사 _ 244 04 화장실 하나만 바꿔도 건물이 달라진다 _ 249 05 로비를 보면 빌딩의 가치가 보인다 _ 253 06 가장 많이 쓰는 것부터 관리해라 _ 256 07 빌딩도 정기적인 건강검진을 받아라 _ 261 08 대우 받고 싶은 만큼 잘 대해줘야 할 사람들 _ 265 PART 8 빌딩에 잠재된 위험을 제거하라 01 모르면 더 위험한 부동산 관련 리스크 _ 270 02 특별하고 세심한 관리가 필요한 임차인들 _ 274 03 빌딩사고를 노리는 블랙 컨슈머를 조심하라 _ 278 04 평소 반복된 훈련이 위기에 빛을 발한다 _ 283 05 절대 아깝다고 생각하면 안 되는 비용 _ 287 06 세금은 완벽할 것이라 맹신하지 말자 _ 290 PART 9 더 많은 수익을 내기 위해 알아야 할 것들 01 들어올 돈은 빠르게 받고, 나가야 할 돈은 나중에 줘라 _ 294 02 이자율이 빌딩에 미치는 영향을 파악하라 _ 298 03 손익분기점이 깨지는 공실률 _ 303 04 죽은 임대공간을 심폐소생술로 살려내자 _ 307 05 임차인이 아니어도 임대료를 받아라 _ 311 06 매출을 올려주고 임대료를 더 받는 법 _ 315 07 성공한 리모델링 사례를 벤치마킹하라 _ 318 PART 10 잘 팔리는 빌딩에는 이유가 있다 01 전문가들의 투자 기법을 역이용하라 _ 324 02 빌딩의 가격을 계산하는 법 _ 331 03 빌딩이 돈을 버는 공식과 법칙 _ 336 04 사는 사람이 쉽게 투자할 수 있는 빌딩 만들기 _ 341 Epilogue 일하는 방식의 변화와 오피스빌딩의 미래

[머리말] 우리나라 사람이라면 누구나 부동산 투자에 관심이 있다. 한 번쯤 건물주가 되었으면 하는 꿈을 꾸기도 한다. 주거용 부동산 투자를 하면서 자산을 모아 꼬마 빌딩에 투자하고 나중에는 번듯한 빌딩을 사고 나서 은퇴를 한 후 임대료를 받고 사는 그런 모습이다. 그래서 시중에는 빌딩투자에 대한 책들도 많이 나와 있다. 막상 읽어보면 꼬마빌딩이라는 말로 포장된 소규모 상가 주택이나 빌라 투자에 대한 내용의 책이 대부분이다. 사람들이 갖는 빌딩투자에 대한 로망을 꼬마빌딩으로라도 충족시키기 위해 대체 용어로 사용한 것이라고 생각한다. 우리가 정말 빌딩이라고 부를 수 있는 규모의 부동산 운영에 관하여 설명한 책은 많이 없다. 빌딩투자는 그 규모도 크고 이를 전문적으로 하는 사람들의 수가 많지 않기 때문에 이런 책을 펴낼 기회가 많이 없었기 때문일 것이다. 그리고 부동산 투자 중에서도 가장 난이도가 높은 투자이기 때문에 일반인들이 참여할 기회가 많이 없는 영역이다. 이 책에서는 빌딩에 대한 이야기를 하려고 한다. 빌딩 투자에 대한 것은 물론 빌딩의 운영과 관리에 대한 내용도 함께 다루고자 한다. 왜냐하면 빌딩의 운영과 관리는 마치 기업을 운영하는 것처럼 복잡하고 관리해야 하는 것들이 많은데 투자를 하는 것만큼 알아야 할 것들이 많기 때문이다. 빌딩은 실물자산이기 때문에 소유하고 있는 동안 운영과 관리를 어떻게 하느냐에 따라 투자성과도 달라진다. 그런 면에서 운영과 관리에 대해 잘 알고 있으면 더 나은 투자를 할 수 있을 것이다. 사실 우리나라에 빌딩투자가 본격적으로 시작된 것은 1997년 IMF 경제위기 이후이다. 경제위기를 겪으면서 자산가치가 하락하였고, 해외 자본들이 국내에 들어와 기업과 빌딩들을 헐값에 사들였다. 그런 자산들을 부동산자산관리 전문회사들이 본격적으로 관리하기 시작했다. 빌딩에 대한 투자나 운영 방법은 대부분 해외 부동산 투자회사들이나 자산관리회사들의 노하우를 활용하였다. 우리보다 앞선 경험과 노하우를 통해 국내 부동산 투자시장을 확장시켰고 그만큼 투자수익도 많이 얻어 갔다. 필자는 상업용 부동산 투자가 본격적으로 시작되면서 투자 목적으로 보유한 자산을 운영하고 관리하는 일을 주로 담당했다. 2004년도에 국내은행이 자산정리 차원에서 매각한 전국 38개 지점을 해외 부동산 투자회사가 매입하면서 이 부동산들을 관리하는 업무부터 시작을 했다. 그 이후에 주요 도심에 있는 해외 부동산 투자자들이 소유한 오피스빌딩의 자산관리 업무들을 주로 해왔다. 그리고 2011년에는 여의도에 있는 IFC 국제금융센터 개발 프로젝트에 준공 전부터 참여하면서 오피스빌딩의 운영과 관리를 했다. 2016년 IFC의 운영이 안정화 되고나서는 국내 상업용 부동산 시장에서 최대 규모의 거래가액인 2조 5천억 원의 매각가로 글로벌 자산운용사인 브룩필드에 매각하는 과정에 참여하기도 했다. 그런 경험을 바탕으로 또 다른 여의도의 초대형 복합개발 사업인 파크원 프로젝트에서 자산을 운영하기 위한 사전 준비 작업을 하는 업무를 담당하였다. 현재는 상업용 부동산 자산의 매입매각자문 업무를 하고 있다. 빌딩투자는 물론 운영과 관리에 대한 최고의 전문가들이 현업에서는 어떻게 일하는지 그 노하우를 독자 여러분들에게 알려 주고자 하는 게 이 책을 쓰게 된 가장 큰 동기이다. 이제 부동산 전문가들이 있는 곳에서도 점차로 체계가 잡혀가고 있는 빌딩의 운영과 관리방법을 필자는 조금 더 구체화시켜 정리하고 싶었다. 그래서 전문 투자자가 아닌데 빌딩을 소유하고 있거나 그 직무상 빌딩을 운영 관리하는 사람들에게 더 나은 방법을 소개하고자 한다. 빌딩의 운영과 관리는 그 규모나 크기가 달라도 공통되는 것들이 많다. 이 책을 통해서 국내 최고의 부동산 전문가들이 사용하고 있는 투자 및 운영관리의 노하우나 방법들을 여러분들이 잘 활용했으면 한다. 일반적으로 경험하기 힘든 다양한 빌딩거래와 운영 관련 사례들이 책 속에 그대로 녹여져 있다. 여러분들은 이 책을 읽으면서 전문가들의 노하우만 필요에 따라 활용하기만 하면 된다. 주식 투자에 개인이 기관을 이기기 어렵다는 말이 있는데 빌딩투자도 마찬가지이다. 부동산 전문투자자들은 개인이 가지지 못한 네트워크와 노하우를 활용한다. 책을 통해서 네트워크까지 전할 수는 없지만 다른 한 가지인 노하우를 전수해서 성공적인 빌딩의 투자와 운영관리를 잘 할 수 있는 방법을 찾는 데 도움이 되었으면 하는 바람이다.