한국의 부동산은 일본의 부동산 폭등과 유사한 점이 있다. 우리가 일본 부동산과 유사한 점은 은행 빚으로 쌓아 올린 부동산 자산이 언젠가 무너질 것 같은 불안감을 안고 있다는 점이다. 《부동산 버블 붕괴는 어쩌다 시작되었나》에서는 불안하게 숫자를 바라보기보다는 일본의 자산 버블 폭락을 살펴보면서 대한민국의 10년 뒤 부동산을 모색해보고자 한다. 한국의 부동산은 비금융자산이 차지하는 비율에서 65%를 차지한다. 가계 자산의 80% 비금융자산 중에 65%를 차지하기 때문에 한국의 부동산은 서민경제에 미치는 영향이 크다. 서민경제를 흔드는 부동산은 정부정책을 비웃듯 천정부지로 오르는 아파트 가격이 급락과 급등을 반복할 수 있다. 부동산 등 자산가치가 하락하면 소비 심리가 얼어붙어 실물경제가 침체되는 악순환이 반복되는데, 이는 일본의 자산 거품붕괴가 대표적인 사례이다. 일본은 개인보다는 법인과 기업이 주도하여, 부동산 시장이 짧은 기간에 폭등하고 폭락하였다. 1990년 초부터 자산가치가 하락하자 일본 국민의 소비 심리가 위축되고 기업은 투자의욕이 저하되었다. 위축된 경제상황은 1990년 초부터 2002년에 이르기까지 자산가격 하락이 1,500조 엔에 달하여 일본의 불황을 ‘잃어버린 10년’이라고 칭한다. 그러나 일본이 잃어버린 건 자산만이 아니라 경제활동 주역들의 심리적 위축이다. 우리가 일본의 부동산 버블 현상을 살펴보면 현재 우리나라 부동산 시장에 대한 흐름을 예측하고 대비할 수 있다. 현재 한국은 급속한 인구 감소와 저성장세가 지속되는 상황에서 10년 뒤 대한민국의 경제를 살펴보지 않을 수 없다. 일본의 버블 발생이 어떤 결과를 초래했는지 우리나라는 어떻게 대처해야 하는지를 상세히 살펴봄으로써 일본을 교훈 삼아 정부의 적극적인 대응 정책 등 경제 상황에 대처할 수 있어야 하는 것이다. 《부동산 버블 붕괴는 어쩌다 시작되었나》는 일본의 버블 붕괴된 부동산을 통하여 향후 우리나라의 부동산 안정을 위한 정책적 대응 방안을 모색하고자 한다. 제1장 ‘일본 부동산 폭등의 전초전’, 제2장 ‘본격적인 버블경제’, 제3장 ‘버블 붕괴의 원인’, 제4장 ‘일본 부동산 폭락 후 이야기’를 통해 일본 장기불황을 살핀 뒤에 제5장 ‘한국 이야기’로 끝맺는다.

서문 - 당연한 이야기 ９ 제1장 일본 부동산 폭등의 전초전 1. 일본의 무역흑자 ３３ 2. 일미 무역전쟁 ４７ 제2장 본격적인 버블경제 1. 부동산 버블의 신호탄 플라자 합의 ６７ 2. 금리인하정책 ８１ 3. 부동산 폭등 ９１ 4. 엔화의 저력, 해외 부동산과 명화로 확장 １０４ 제3장 버블 붕괴의 원인 1. 1989년에 도대체 어떤 일들이 있었나? １１７ 2. 국제환경의 변화 １３３ 3. 인구구조의 변화 １４２ 4. 사라져가는 거품경제 １５７ 제4장 일본 부동산 폭락 후 이야기 1. 지방 소멸 １６９ 2. 은행 소멸 １８４ 3. 금융개혁의 재편 ２０２ 4. 지금은? ２２１ 제5장 한국 이야기 1. 한국 사회의 ‘이생집망’ ２３１ 2. 일본과는 상황이 다르긴 하다. 그러나 ２３８ 3. 5천만 부동산업자 ２４９ 4. 한국의 가계부채 ２５４ 5. 저출산 고령화 문제 ２５９ 6. 부동산 폭등은 시장 실패다 ２６３ 7. 한국 부동산의 미래 ２６９ - 후기 - ２７８

40쪽 이제 물가가 상승했으니 사람들이 소비를 줄이는 것은 당연하다. 그렇게 소비가 줄어드니 공장이 안 돌아가고, 공장이 안 돌아가니 불황이 뒤따라 엄습해 왔다. 이때 미국은 인플레이션의 직격탄을 맞으면서 물가상승과 경기불황이 동시에 발생하는 스태그플레이션stagflation으로 혼돈의 시대를 맞이했다. 73쪽 엔고 현상이 지속되면서 일본 본토에서 제품을 생산해 수출하기에는 수지가 맞지 않다 보니 많은 기업들이 값싼 노동력을 활용할 수 있는 동남아시아로 생산거점을 이전하기 시작했다. 동남아로 가면 훨씬 싼 인건비로 제품을 만들 수 있는데 굳이 일본 내에 투자할 유인誘因이 없었던 것이다. 일본 기업들의 오프쇼어링off-shoring이 활발해지면서 산업의 공동화 현상이 발생한 것이다. 85쪽 주식이든 부동산이든 안 사면 바보였던 시기였다. 저금리로 시장에 풀린 유동성 자금은 지난 40여 년간 고도성장을 구가한 경험만 있을 뿐 불황을 제대로 겪어보지 못해서 그런지 주로 부동산과 주식시장으로 몰려들었다. 그 결과 1987년 봄부터 일본의 경제성장률은 4.1%, 1988년 7.1%, 1989년 5.4%, 1990년 5.6%, 1991년 3.3%까지 성장하는 듯 보였지만, 그 배경이 부동산과 주식시장으로 쏠린 버블의 결과물이었다는 것을 잊으면 안 된다. 171쪽 다마 신도시가 몰락한 이유는 기본적으로 직장수요가 없는 그저 베드타운인 도시로 설계되었기 때문이다. 잠은 다마시에서 자지만 아침에 일어나면 도쿄로 출근하러 가야 하는데, 문제는 다른 어떤 나라보다 비싼 일본의 교통비와 길거리에 버리는 시간 때문에 삶이 피곤해지는 것이다. 오히려 집세를 더 주더라도 인프라가 갖추어져 있는 도쿄로 이사가는 것이 낫다고 생각하는 사람들이 계속해서 증가할 수밖에 없다. 184쪽 버블기에는 금융기관이 경쟁적으로 부동산 관련 융자에 뛰어들었지만, 버블 붕괴 후 토지 신화가 무너지고 나서는 금융기관이 대출해 주었던 자금이 천문학적인 부실채권으로 되돌아왔다. 이에 따라 일본의 수많은 금융기관들이 위협을 받으면서 파산하기 시작했다.