지은이의 말_요동치는 금융시장, 투자의 기본은 ‘금리’다 추천사_모든 투자의 ‘기본’을 충실히 담은 책 1장 투자의 중심에 금리가 있다 금리를 모르면 절대로 투자하지 마라 조사모삼의 지혜와 금리 금리는 기회비용과 신용의 개념으로 볼 수 있다 금리는 시간에 대한 보상이다 금리 상식, 이것만은 알아두자_돈의 값과 금리의 개념 금리는 돈의 흐름을 이미 알고 있다 금리가 움직이면 모든 게 움직인다 금리가 움직이면 자산시장도 움직인다 금리는 환율도 움직인다 금리는 기대감을 자극해 미리 움직이게 만든다 금리 상식, 이것만은 알아두자_금리변동이 경제에 미치는 영향 금리와 투자의 역사_금리상승기와 금리하락기 낮은 금리 시대엔 주식, 높은 금리 시대엔 채권이나 예금 주식가격과 채권가격이 모두 폭락 후 폭등한 시기 채권 대학살기와 정책금리인상의 속도 금리 상식, 이것만은 알아두자_금리수준과 투자-글로벌 금융위기가 선사했던 기회 금리와 물가는 친척관계다 물가는 금리에 무엇보다 직접적인 영향을 준다 물가를 통해 적정한 금리를 계산해보기 금리 상식, 이것만은 알아두자_인플레이션, 기대인플레이션, 리플레이션, 디플레이션, 디스인플레이션 2장 금리정책으로 투자위험을 알 수 있다 한국은행은 왜 금리정책으로 경제흐름을 조정하는가 중앙은행의 금리 조정으로 벌어지는 일들 한국은행은 왜 금리를 조정하는가 금리 상식, 이것만은 알아두자_이성태 전 총재가 금리조정을 ‘정치적 행위’라고 말한 이유 레버리지 투자는 우리에게 독인가, 기회의 땅인가 레버리지 투자는 일상적인 모습 레버리지는 양날의 칼 금리 상식, 이것만은 알아두자_엔 캐리 트레이드 금융을 모르면 암호화폐에 투자해선 안 된다 2017년 말, 암호화폐 시장의 ‘광기’ 금융 문맹자들은 암호화폐 투기에 나서선 안 된다 암호화폐는 화폐가 아니다 금리 상식, 이것만은 알아두자_블록체인과 암호화폐 모두가 행복해지는 그런 투자는 없다 미래에셋 인사이트펀드의 비극 주식투자자의 대부분은 실패자 뉴턴의 작은 성공과 큰 실패 금리 상식, 이것만은 알아두자_연준의 AIT 3장 금리와 은행의 선순환구조를 파악하자 은행금리는 가계 재산증식의 기본이다 돈을 모으는 현실적인 방법 은행 예금은 재산 형성의 출발점 세금을 계산해 실제 손에 쥘 이자를 살펴보자 금리 상식, 이것만은 알아두자_적금이자는 예금의 ‘절반’ 예금금리와 대출금리는 어떻게 결정되나 은행의 손쉬운 이자 장사 예금금리와 대출금리의 결정 방식 고정금리와 변동금리 대출은 어떻게 상환할까 금리 상식, 이것만은 알아두자_은행 특판예금이 말해주는 것 2000년대 이후 도래한 저금리 시대는 지속될 것인가 은행 예금의 추락 다시 고금리 시대가 찾아올까 저금리 시대에도 복리의 마술은 통한다 복리의 개념을 이해하자 복리 계산식을 알아두자 금리 상식, 이것만은 알아두자_복리의 72법칙 은행예금만으로 자산을 충분히 불릴 수 있나 단기자금은 CMA나 MMF에 맡겨라 CMA의 종류를 알아보자 재테크의 시작은 ‘아이들 머니’ 줄이기 절대 은행을 믿지 마라 ELS의 기본은 알아두자 저금리가 불러온 ELS 투자현상 금융회사를 믿어선 안 된다 4장 금리를 알아야 부동산투자로 돈 벌 수 있다 부동산이 금리에 민감할 수밖에 없는 이유 빌려서 사야 하는 값비싼 재화인 ‘부동산’ 인구변화와 금리 그리고 부동산 금리를 올리면 부동산은 정말 하락할까 금리를 내리고 올렸을 때의 한국 부동산 경기상황과 정부정책, 금리와 가계부채 저금리는 전세값 급등의 원인이다 전세를 전전하는 지인의 비극 전세와 실수요, 시장 분위기를 나타내주는 전세가율 금리 상식, 이것만은 알아두자_전세와 월세 전환율 상가투자를 통해 본 금리 게임의 실체 상가투자로 캐시플로우에 도전하기 기본적인 투자 수입을 계산해보기 내가 원하는 수익률 기준으로 상가 매수하기 임대료 올려 받기 LTV·DTI란 무엇이고 부동산시장에 어떤 영향을 주나 LTV, DTI를 제대로 이해하자 최경환 경제정책, 부동산 규제 완화하고 금리 낮춰 집값 띄우기 금리 상식, 이것만은 알아두자_갭투자 아파트 값 10억 원 시대와 하층계급으로 추락한 무주택자들 한 직장인의 물가에 대한 분노 베테랑 한은맨의 물가 체제에 대한 방어 실물 디플레이션과 자산 인플레이션 체질적으로 자산시장에 둔감한 중앙은행 정부를 믿은 한은 총재의 오판 아파트 ‘물가’ 논란과 믿을 수 없는 집값 통계 김수현을 통해 본 문재인 정부의 부동산 정책 실패 김수현의 ‘실패한 과거’ 다시 도마 위에 오른 김수현 노무현 정부 때와 비슷한 환경에서 정책을 맡은 김수현 문재인 정부의 규제책, 하지만 결과는 실패 공급을 별로 신경 쓰지 않는 ‘이상한’ 논리 청와대 사람들의 부동산 재테크 신공 금리 상식, 이것만은 알아두자_한 증권맨의 전셋집 찾아 여의도 헤집기 5장 주식투자의 99%는 금리에 달려 있다 주식투자에 적합한 시기와 일드갭은 무엇인가 주식회사와 주식의 개념 주식투자 할 때의 기본인 ‘일드갭’ 일드갭과 연준 모델 GDP성장률과 잠재GDP성장률 ROE와 금리흐름, 주식투자자라면 반드시 확인해야 한다 ROE가 금리에 비해 얼마나 높은지 살펴보라 EPS와 PER PBR EV/EBITDA PSR 금리 상식, 이것만은 알아두자_저평가 지표, 미래와 과거 워런 버핏은 주식투자를 할 때 복리 효과를 노린다 버핏은 왜 금리수준을 크게 웃도는 ROE에 빠져 지냈나 진정한 저평가 종목을 찾아라 우라가미의 혜안, 금리가 주가에 영향을 주는 경로 금리와 주식시장의 4계절 주가와 금리 그리고 실적 저금리 시대, 배당주투자가 대안이다 배당주투자란 무엇인가 배당이 주는 시그널 배당주투자, 금리와 비교하자 금리수준에 따라 주식투자 비중을 조절하라 자산 배분이 투자의 성과를 좌우한다 자산 배분의 중요성을 일깨운 데이비드 스웬슨 금리가 높을 때는 금리상품으로 금리 상식, 이것만은 알아두자_옛 이야기가 된 국민연금의 주식투자 논란과 저금리 환경 왜 정책금리를 올리면 주식시장은 쇼크에 빠지나 예상치 못한 금리인상시 주식시장은 경기를 일으킨다 벤 버냉키의 테이퍼링 발언이 줬던 충격 2018년 초 미국 금리가 오르자 흥분한 전 세계 주식시장 6장 한국경제의 미래와 금리, 어떻게 움직일 것인가 경기순환 읽는 법 경기순환 주기상의 경기 논란 한국경제의 역사적 경기순환 경기변동과 금리 빈익빈부익부 현상은 더욱 심화될 것이다 부동산이 망가뜨린 한국의 경제구조 고용지표가 알려준 양극화 풍경 앞으로 더욱 심화될 격차사회 경제학으로 살펴본 문재인 정부의 부동산 정책 실패 경제학이 지적하는 수급의 원리를 무시한 정부 불로소득 차단을 주장하지만 실질적 의지가 의문스러운 정부 무엇이 집값을 올리고 내리는가 이미 내집 마련의 기회를 놓친 사람들에게 투자를 하면서 금리만큼 중요한 것도 없다 주식시장의 유동성 숭배자와 실적 숭배자 돈의 힘인 유동성은 투자에서 가장 중요한 요소 저금리로 팽창한 돈들이 몰려가는 곳을 살피자 유동성 장세 후엔 기업 실적을 살펴야 한다 부동산투자와 PIR 오랜 저금리와 과잉 유동성은 몸에 해롭다 투자에 임하는 자세

우리가 사는 물건에는 모두 값이 매겨져 있다. 이 값은 돈으로 표시된다. 그럼 돈의 값은 무엇일까? 돈의 값은 그냥 액면 그 자체다. 예를 들어 1만 원짜리의 값은 1만 원이다. 너무 당연하긴 한데, 또 너무 어이없는 답이기도 하다. 그래서 답을 좀더 달리해볼 수 있다. 조금 더 정확하게 말하자면 돈의 값은 ‘화폐의 실질구매력’이라고 할 수 있다. 즉 ‘돈으로 어떤 물건을 살 수 있느냐’가 돈의 값이다. 이 경우는 돈의 값을 물건으로 표현한 것이다. 따라서 돈의 값은 물가와 반비례한다고 볼 수 있다. 금리란 과연 무엇인가? 기회비용과 신용위험에 대한 보상이다. 즉 이자는 ‘1. 당장 현금 사용을 미룬 데 대한 대가 2. 투자했을 경우 얻을 수 있었던 수익에 대한 보상 3. 물가상승에 따른 돈의 가치 하락에 대한 보상 4. 돈이 떼일 위험에 대한 보상’ 등으로 정의할 수 있다. p.33 낮은 금리로 인해 주가가 오르면 ‘부富의 효과’가 발생한다. 부의 효과는 주식이나 부동산 등 자산가격이 올라 소비여력이 커짐에 따라 경기가 활성화되는 과정을 뜻하는 말이다. 저금리 지속 등으로 부동산 가격이 올라도 부의 효과는 발생할 수 있다. 즉 금리 하락과 통화량 증가는 주식과 주택 등에 대한 수요를 늘리고 주가와 집값을 올려 소비를 늘리는 요인이 될 수 있다. 집값이 오르면 개인은 부유해졌다는 포만감을 느끼게 되어 소비지출을 늘릴 수 있는 것이다. 집값이 오르면 담보가치도 높아져 은행으로부터 대출을 더 늘릴 수도 있으며, 이 부분이 소비를 추가로 늘리는 요인이 되기도 한다. p.38 금리가 오르는 시기와 내려가는 시기에 우리는 어떻게 행동해야 할까? 저금리라는 것은 무슨 의미일까? 이는 과거 평균보다 금리가 낮다는 의미다. 금리의 ‘속성’만 가지고 이야기를 끌고 가보자. 금리가 낮은 시기에는 기업이나 개인 모두 돈을 빌리는 데 대한 부담이 적다. 금리가 내려간다면 금융비용(이자비용)이 줄어들기 때문에 기업들도 사업을 하기에 용이해진다. 예를 들어 기업이 영업 활동을 통해 10%의 이익을 얻었다고 하자. 이후 이자비용으로 1년에 5%를 내는 것과 3%를 내는 것 사이에는 큰 차이가 있다. 즉 기업이 5% 금리보다 3% 금리를 사용할 수 있다면 기업의 금융비용이 줄어들어 수익성이 높아질 것이다. p.47 물가가 폭등하는 상황을 ‘하이퍼 인플레이션hyper inflation’이라고 한다. 당시 영국과 프랑스가 아무 가치도 없는 마르크화를 받아줄 리가 없었다. 결국 독일 경제와 금융시장은 완전히 무너져버렸다. 참고로 독일이 당시의 전쟁배상금을 다 갚은 시기는 비교적 최근인 2010년이다. 현대 사회에서 고물가에 대한 이야기는 주로 라틴 아메리카 쪽에서 나온다. 지금과 비교적 가까운 1980년대 후반 아르헨티나에서는 2만%에 달하는 하이퍼 인플레이션이 발생하기도 했다. 당시 아르헨티나 경제는 완전히 무너졌다. 한때 남미의 선진국이었던 아르헨티나에게 과거의 영화는 다시 돌아오지 않았다. 물가와 금리는 떼려야 뗄 수 없을 정도로 민감한 관계를 지닌다. 중앙은행들은 물가를 안정적으로 관리하는 게 최우선 목표다. 한국은행 안에 들어가보면 본관 벽에 쓰인 ‘물가안정’이라는 큰 글귀를 볼 수 있다. p.58 금리는 돈의 ‘가격’이라는 관점에서 볼 수 있다. “돈의 가격이 돈이지, 무슨 뚱딴지같은 소리인가?” 할 사람이 있을 것이다. 하지만 돈을 빌려주고 빌리는 데 기준이 되는 것이 ‘금리’인 점을 감안하면 금리를 돈의 값이란 측면에서 볼 수도 있는 것이다. 경제학의 가장 기본적 원리인 ‘수요와 공급’ 측면에서도 금리를 볼 수 있다. 은행에서 돈을 빌리려는 사람이 많으면 어떻게 될까? 이 경우 돈을 빌리는 값, 즉 대출금리는 올라가게 된다. 서로 돈을 빌리려 하기 때문에 은행 입장에서는 사용료를 올리기도 쉬워진다. 반면 돈을 빌리려는 사람이 없어지면 은행들은 어떻게 할까? 은행들은 금리를 내려서 열심히 빌리라고 설득하게 된다. 그러면 사람들은 돈을 빌리고 싶은 마음이 없다가도 “어, 금리가 싸네” 하면서 돈을 빌릴 수도 있다. p.75 부채는 적절하게 활용해야 한다. 내가 감당할 수 없는 수준으로 돈을 빌리는 것은 엄청난 위험이다. 심할 경우 파산할 수도 있다. 주변에는, 가진 돈이 2억 원밖에 없었지만 은행이자가 싸서 전세를 낀 상태로 집을 여러 채 산 사람이 있었다. 다행히(!) 문재인 정부 들어 아파트 값이 폭등하면서 이 사람은 순식간에 10억 원이 훨씬 넘는 돈을 벌었다. 이 지인의 과감한 투자는 해피엔딩이었던 것이다. 하지만 집값이 급락했다면 그는 신용불량자가 됐을지도 모른다. 향후 집값이 더 오를 수도 있지만 혹시 모를 집값 급락의 위험에도 대비하는 것이 합리적이다. 레버리지는 엄청난 기회가 될 수도 있지만 독이 될 수도 있음을 늘 명심하자. pp.85-86 인프라를 제대로 갖췄다고 볼 수 없었던 당시의 암호화폐 거래소는 사실 도박장에 가까웠다. 거래소라는 말보다 오히려 중개소란 용어가 더 어울렸다. 하지만 정부의 규제 가능성에 젊은이들은 “정부는 돈 벌 기회를 막지 마라”면서 정부의 대책을 비난하기도 했다. 일반적으로 모두가 열광할 때는 돈을 벌 수 없다. 투자의 세계에서 돈을 버는 사람은 남들이 관심이 없을 때 먼저 투자하고, 모두가 관심을 가질 때 팔고 나오는 사람이다. 희망 없는 세상의 많은 젊은이에게 암호화폐 투자는 빈곤을 탈출할 수 있는 유일한 기회로 다가왔다. 그러나 냉정하게 말해 그들은 쪽박을 차지 않았으면 다행인 상황이었다. p.95 힘들게 모은 돈 가운데 일부는 세금 등 ‘비소비지출’로 나간다. 이 금액이 1,099만 원이어서 실제로 쓸 수 있는 처분가능소득은 4,729만 원 수준이었다. 현실적으로 따져봤을 때 이 같은 소득만으로 재산을 불리기는 어렵다. 그렇다고 소중한 재산을 담보로 과감한 모험을 시도하는 것도 쉬운 일은 아닐 것이다. 큰돈을 벌지는 못하더라도 위험한 투자로 힘들게 번 돈을 까먹지 않길 바라는 이들이라면 가장 확실한 창구인 은행을 십분 활용해야 할 것이며, 그렇다면 일단 은행의 기본적인 구조를 알아야 한다. pp.122-123 우리는 흔히 급여통장으로 오랜 기간 거래해온 은행 혹은 회사에서 ‘정해준’ 은행만 이용하는 경우가 많다. 급여통장으로 사용하는 은행의 보통예금 통장엔 이자가 연 0.1% 내외가량 붙어 사실상 이자를 주지 않는다고 볼 수 있다. 2020년 현재 기준금리가 0.5%인 상황에서 1년짜리 은행 정기예금에 가입한다고 하더라도 세금을 떼고 나면 연 1%의 이자도 못 받는다. 수시로 돈을 넣고 뺄 수 있는 은행의 수시입출식 예금에는 사실상 이자가 붙지 않는다. 하지만 증권사의 수시입출식 통장에는 이자가 붙는다. 그런데도 여전히 많은 사람들이 은행만 이용하는 습관 때문에 증권사의 가장 기본적인 상품을 모르고 있다. p.165 우리는 자신의 집이든 아니든 살 집이 필요하다. 집이 없는 사람은 전세나 월세를 살 수밖에 없다. 따라서 전세에 들어가는 것은 실수요라고 볼 수 있다. 여기서 나온 중요한 개념이 매매가 대비 전세가 비율, 즉 전세가율이다. 전세가율의 변화는 주택시장의 실수요와 가수요를 판단하는 데 좋은 참고가 된다. 전세가율은 주택시장의 분위기를 나타내는 지표다. 그런데 전세가율에 가장 큰 영향을 미치는 것이 금리다. 상식적으로 볼 때 금리가 높으면 전세가율이 낮고, 금리가 낮으면 전세가율은 높아진다고 생각할 수 있다. 무주택자의 경우 금리가 낮으면 전세로들어가기보다는 은행에 돈을 빌려 집을 사려고 할 수 있다. p.214 1970~1980년대 한국이 고성장하던 시대엔 금리가 20%를 넘었고, 1990년대 말까지도 금리가 10%를 넘는 경우가 많았다. 하지만 2010년대 중반 이후 예금금리는 2%가 채 되지 않는 수준까지 떨어졌다. 집값이 오른다는 확신이 있으면 시중 금리가 낮더라도 전세를 끼고 집을 사는 게 유리하다. 하지만 집값 상승에 대한 확신이 없으면 집을 늘리는 것보다 내가 보유한 집으로 월세를 꼬박꼬박 받는 게 더 안전하다. 전세가 줄고 월세가 늘어난 데는 이런 사연이 있다. 이런 시대의 변화에 맞춰 2010년 초 30% 정도에 불과하던 월세 비중이 2017년 들어서는 50%에 육박했다. 임차인들은 ‘싸게 먹히는’ 전세를 계속 선호하고 있지만 집주인들은 이자를 더 받기 위해 월세를 선호하게 되니 이런 현상이 일어난 것이다. p.221 언제 주식투자를 하는 게 나을까? 주식이 다른 투자수단보다 메리트가 있을 때 투자를 하는 게 낫다. 그 비교대상은 ‘투자의 가장 큰 기준’이라고 할 수 있는 금리다. 주식투자를 하기 좋은 시기와 관련해 가장 대중적으로 활용되는 지표 중 하나가 일드갭Yield gap이다. 우리말로는 ‘수익률 차이’ 정도로 번역할 수 있다. 일드갭은 주식투자시 예상되는 기대수익률과 채권금리의 차이를 말한다. 즉 일드갭의 공식은 간단히 ‘주식투자 예상수익률-채권금리’로 표현할 수 있다. 이 간단한 개념은 주식투자를 하는 게 시기적으로 유리한지를 가늠할 때 가장 자주 활용된다. 주식투자 예상수익률이 채권투자나 은행예금보다 크게 높아 일드갭이 벌어졌을 때 주식을 사면 유리하다. p.276 ROE가 높더라도 이미 주가가 급등한 상황이라면 투자에 유의해야 한다. 주식은 미래가치를 반영한다. 향후 기업의 경영상황이 좋아질 것으로 예상되면 발빠른 투자자들이 미리 그 주식을 사서 가격을 올려놓는 경우가 많기 때문이다. 따라서 모두가 “그 주식 좋아”라고 할 때는 이미 주가가 고평가되었을 경우가 많기 때문에 섣불리 주식을 사면 안 된다. 물론 ROE를 살펴볼 때도 앞서 설명한 PER처럼 ‘예상’ ROE가 중요하다. 어차피 주식투자자에게는 ‘현재’보다는 ‘미래’가 더 중요하기 때문이다. 과거에 아무리 높은 성과를 냈더라도 미래가 암울한 기업에 투자할 이유는 없는 것이다. 하지만 ‘예상’ ROE는 말 그대로 예상이기 때문에 그 예상이 틀릴 수 있음을 명심해야 한다. p.286 기업 실적이 크게 좋아지고 경기가 활황을 보이면 금리는 보다 가파르게 올라간다. 이때는 조심해야 한다. 기업실적은 여전히 나쁘지 않고 계속해서 주식시장의 “GO”를 외치는 목소리도 들려오지만 역금융장세가 진행되면서 주가 폭락이 나타날 수도 있기 때문이다. 역금융장세 때 주가 낙폭이 가장 크게 나타날 수 있다. 금융장세와 실적장세 때 주가가 크게 오른 뒤 뒤늦게 개미들이 달려든다. 경기는 크게 나쁘지 않지만, 이 시기가 끝물이다. 뒤늦게 주식시장에 올라타 피해를 보는 것은 언제나 개인투자자들이다. 이후 경기가 침체되기 시작하면 금리가 서서히 다시 내려가기 시작한다. 즉 채권가격이 오르는 것이다. p.312 1990년대 말 코스닥의 기술주들이 급등할 당시엔 회사 이름에 ‘닷컴’ ‘테크’ 등 미래 기술을 상징하는 이름만 있어 있어도 주가가 뛰기도 했으나 살아남은 업체들은 소수였다는 것이다. 당시 많은 기술기업들이 실적을 내는 데 실패해 뒤늦게 달려든 개인투자자들이 큰 손실을 입기도 했다. 돈의 물꼬가 어떻게 바뀌는지 늘 주시해야 한다. 기술주들의 주가가 실적에 비해 너무 고평가됐다고 판단되면 돈은 실적에 비해 싼 가치주나 평범한 내수주들로 몰릴 수도 있다. 이런 가능성들을 열어두고 흐름을 살펴야 한다. 무엇보다 중앙은행들의 변화는 주시하고 있어야 한다. 미국 연준은 가장 중요한 중앙은행이다. 이들이 돈을 얼마나 풀고 거둬들일지 결정하기 때문에 전 세계 금융시장은 그 영향에서 자유로울 수 없다. pp.387-388