★ 5만원의 행복 ★ 살다 보면 누구나 재개발ㆍ재건축에 대해 한번쯤은 관심을 가지게 된다. 말도 안 되는 돈으로 좋은 아파트를 분양 받을 수 있다는 주택조합 홍보 현수막은 지천에 널려있으며, 주변 아무개가 재개발ㆍ재건축으로 남부러워할 브랜드 아파트를 분양 받았다는 등의 소식 또한 심심치 않게 접하곤 할 것이다. 운이 좀 좋다면 내가 살고 있던 아파트나 물려받은 땅이 정비구역으로 지정되었다는 소식을 듣고 마치 당장이라도 큰 돈을 받거나 좋은 아파트에 입주하게 될 것이라는 꿈에 부풀게 될 것이다. 그러나 막상 이러한 관심으로 인터넷 검색이나 관련 서적을 찾아보다 보면 온갖 어려운 단어와 법조문에 둘러싸여 내가 뭘 알아야 하는지 조차 이해하기 어려울 것이다. 그도 그럴 것이 재개발ㆍ재건축은 부동산의 다른 분야와 달리 근거법령의 수가 많을 뿐만 아니라 상대적으로 짧은 시간 동안에 셀 수도 없이 많은 제정ㆍ개정ㆍ폐지의 과정을 거치면서 일반인들은 물론 전문가들도 이해하기 어려운 내용들이 많기 때문이다. 때문에 아무리 관심이 많은 사람이라고 하더라도 높은 진입장벽에 투자 기회를 쉽사리 포기하거나, 잘못되거나 왜곡된 정보로 투자자나 조합원들을 속이는 ‘꾼’들에게 끌려다니다 자신도 모르는 새에 막대한 손해를 입고 소송에도 휘말리는 안타까운 사태도 빈번히 발생하고 있다. 그러나 이번에 오승철 변호사가 쓴 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈를 읽어보면, 관계법령이 어떻게, 왜 변화하였는지는 물론이고 재개발ㆍ재건축 사업이 어떠한 방식과 절차에 의하여 진행되는 것인지를 마치 소설을 읽어내려가는 것처럼 자연스럽게 이해할 수 있게 된다. 대부분의 기존 서적들은 재개발ㆍ재건축을 투자목적, 법률적 측면, 시장논리 등 중에서 한 가지 측면에서만 접근하여 한정적인 정보만을 제공하고 있었기 때문에, 독자들은 마치 장님이 코끼리의 다리를 만지면서 코끼리를 이해하려는 것과 같이 온전한 정보를 파악할 수 없었다. 그러나 오승철 변호사가 쓴 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈는 재개발ㆍ재건축의 다양한 측면에 대한 통찰을 그 사업 진행 순서대로 자세히 풀어내었을 뿐만 아니라, 특히 독자가 궁금해하였거나 중요하게 눈여겨보아야 할 핵심들에 대하여도 깔끔하게 구분하여 명쾌한 해답을 제공하고 있어서, 독자들로 하여금 재개발ㆍ재건축의 전반적인 이해는 물론 핵심원리에 대한 이해까지도 빠짐없이 가져갈 수 있도록 배려하고 있다. 이 책은 저자가 독자들의 이해를 돕기 위해 책의 첫 글자부터 마지막 글자까지 단 한 글자도 빠짐없이 직접 작성하고 검토하였고, 모든 책의 레이아웃 및 디자인 또한 직접 구성하였다. 저자의 수년에 걸친 고심과 피와 눈물이 서린 노력으로 완성된 이 책은 재개발ㆍ재건축에 대한 진지한 관심을 갖고 있는 독자들에게 완벽한 재건축ㆍ재개발의 바이블이 되어줄 것이며, 아직은 단편적인 궁금증과 호기심을 갖고 있는 독자들이라 하더라도 목차를 보며 손쉽게 궁금증에 대한 해답을 찾아가는 과정에서 지적인 쾌감을 느낄 수 있을 것이다. 또한 부족한 지식과 잘못된 판단으로 큰 어려움을 겪고 있는 사람들은 더 이상의 손실을 방지하거나 상황을 반전시킬 돌파구를 찾게 될 것이다. 이 책은 시장에 넘쳐나는 수많은 재개발ㆍ재건축 서적의 하나가 아니라, 다른 책들과 확실하게 차별되고 존재이유가 분명한 「재개발ㆍ재건축의 완결판」이라 확신하고 자신있게 당신에게 권한다.

제1장 재개발ㆍ재건축 입문 I. 재개발ㆍ재건축 조감도 II. 관련사업과의 비교 III. 재개발ㆍ재건축사업의 역사 제2장 정비계획수립 및 정비구역지정 제1절 기본계획과 정비계획 I. 개요 - 「2040 서울도시기본계획」 II. 정비기본계획의 수립 제2절 정비계획의 수립 I. 정비계획 개요 II. 정비계획의 입안 및 입안제안 III. 정비계획 수립 절차 IV. 신속통합기획의 도입 - 「2025 서울시 정비기본계획」 V. 도시계획위원회 심의 등 VI. 정비계획결정ㆍ정비구역지정 절차의 하자 (판례) 제3절 사업유형별 정비구역 지정요건 I. 재개발ㆍ재건축사업을 위한 정비구역 지정요건 II. 소규모주택정비사업의 대상지역 III. “노후ㆍ불량건축물”의 개념 IV. 구법상 “노후ㆍ불량건축물”의 범위와 판정기준 V. 안전진단 (재건축) VI. 시장정비사업의 특례 제4절 정비계획 결정 및 정비구역 지정과 그 효과 I. 정비계획 결정 및 정비구역 지정 II. 지구단위계획구역 및 지구단위계획 결정ㆍ고시 의제 III. 행위 제한 IV. 구 재개발ㆍ재건축사업에 대한 경과규정 제3장 정비사업의 시행방법ㆍ시행자 제1절 정비사업의 종류와 시행방법 I. 정비사업의 종류 II. 정비사업의 종류별 시행방법 제2절 정비사업의 시행자 I. [원칙] 조합에 의한 시행 (법 §25①i전, 법 §25②전) II. [예외1] 토지등소유자 방식 (법 §25①ii) III. [예외2] 공동시행 방식 (법 §25①i후단, 법 §25②후단) IV. [예외3] 공공시행 방식(직접 시행 또는 지정 시행) - 법 §26① V. [예외4] 지정개발자(신탁업자 등)에 의한 시행 - 법 §27① VI. [예외5] 사업대행자 방식 - 법 §28① VII. 소규모주택정비사업의 시행자 VIII. 사업시행자의 변동 제3절 공공재개발과 공공재건축 I. 공공재개발ㆍ공공재건축 사업의 요건 II. 공공재개발ㆍ공공재건축 사업의 특례 제4절 도시재정비법 (‘뉴타운사업법’) I. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(‘도시재정비법’) II. 판례 제4장 공공의 지원ㆍ개입ㆍ감독ㆍ벌칙 제1절 정비사업에 대한 공공의 지원 I. 정비사업의 공공지원 II. 정비사업에 대한 그 밖의 지원 제2절 공공의 개입ㆍ조정ㆍ감독 및 벌칙 I. 토지등소유자와 공인중개사의 설명ㆍ고지의무 II. 공공의 개입과 감독 III. 도시분쟁조정위원회 IV. 벌칙 제3절 정비사업 자료의 공개와 보존 I. 정비사업의 정보공개 II. 조합원, 토지등소유자의 열람ㆍ복사 요청권 III. 열람ㆍ복사요청에 대한 정보공개의 구체적 범위 IV. 관련자료의 보관 및 인계 제5장 조합설립추진위원회 제1절 추진위원회의 구성ㆍ승인 I. 추진위원회 제도 II. 추진위원회 운영규정 III. 운영규정에 관한 판례 IV. 토지등소유자의 동의 V. 서울시 공공지원 정비사업에서의 추진위원회 구성 절차 VI. 추진위원회 구성을 생략하는 경우 공공지원자의 조합설립 지원 제2절 추진위원회 구성승인의 하자 I. 개요 II. 정비예정구역 지정ㆍ고시 전에 한 추진위원회 설립승인 (당연무효) III. ‘정비예정구역 지정ㆍ고시 후 정비구역 지정ㆍ고시 전’에 한 설립승인 IV. 추진위원회 구성승인 후 정비예정구역이 축소 또는 확대된 경우 제3절 추진위원의 선임ㆍ해임 I. 추진위원회의 선거관리 II. 추진위원(추진위원장ㆍ감사 포함)의 선임 III. 추진위원의 해임 제4절 주민총회 I. 주민총회의 법적 지위 II. 주민총회의 소집 III. ‘토지등소유자 동의’와 ‘주민총회 의결’은 별개의 절차적 요건임 제5절 추진위원회의 기능ㆍ업무ㆍ운영ㆍ의결 I. 추진위원회의 기능ㆍ업무ㆍ운영 II. 추진위원회의 개최와 의결 제6절 정비사업전문관리업자ㆍ설계자 등 용역업체 선정 I. 추진위원장ㆍ사업시행자의 계약체결 원칙 II. 정비사업전문관리업자 선정절차 III. 정비사업전문관리업의 등록 IV. 정비업자 선정절차에 관한 판례 V. ‘확인의 이익’에 관한 판례 VI. 「서울시 공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준」 VII. 공공지원 설계자 선정기준 제7절 창립총회 I. 창립총회의 소집 및 진행 II. 임원과 대의원의 선출 제8절 조합설립에 따른 추진위원회 해산 I. 조합에의 포괄승계 II. 조합설립인가 후에는 추진위원회 승인처분의 효력을 다툴 이익 없음 III. 추진위원회와 계약한 용역업자의 조합에 대한 관계 IV. 조합설립인가의 무효ㆍ취소로 인한 추진위원회의 부활 제9절 정비구역ㆍ정비예정구역의 해제 I. 개요 II. 정비구역등 해제의 효력과 비용보조 III. 추진위원회승인ㆍ조합설립인가의 무효ㆍ취소와 매몰비용 부담 문제 제6장 토지등소유자의 동의 제1절 총설 I. 재개발ㆍ재건축 사업의 동의요건/정족수 총정리 II. 토지등소유자의 범위 III. 재건축사업에서 ‘토지등소유자’와 ‘토지 또는 건축물의 소유자’의 구별 IV. 신탁재산의 경우 제2절 토지등소유자 동의자 수 산정기준 I. 산정기준 개요 II. 구분소유권 문제 III. [재개발사업] 토지에 지상권이 설정된 경우(영 §33①i) 나) IV. 국유지ㆍ공유지의 토지등소유자 수 V. 무허가건축물 소유자 (제외) VI. 소재불명자 (제외) VII. 다물건 소유자 (물건 수에 관계없이 1명으로 봄) VIII. 토지등소유자 시행방식의 특례(토지등소유자 20명 미만 재개발사업) 제3절 공유자 문제 I. 대표자에 의한 동의 II. 공유자의 분열 III. 수인이 ‘여러 필지 토지’ 또는 ‘토지와 그 지상건물’을 공유하는 경우 IV. 공유자 중 일부가 소재불명인 경우 V. 【정리표】공유의 여러 모습으로 본 토지등소유자의 수 제4절 동의의 방법 I. 동의서 양식의 진화 (표준동의서 → 법정동의서 → 검인동의서) II. 동의서의 작성 III. 조합설립동의서 기재사항의 사후보충 문제 IV. 동의서의 첨부서류 (정관의 미첨부/변경 문제) V. 동의서의 재사용 VI. 국가/지방자치단체의 동의 VII. 교회ㆍ종중ㆍ사찰 등 총유재산의 동의방법 제5절 동의서의 심사 I. 동의서 심사의 기준과 방법 II. 인감증명서의 하자 III. 유효한 동의서로 본 사례 IV. 동의서를 무효로 본 사례 제6절 동의의 철회 I. 개요 II. 판례 III. 2012. 8. 2. 전 시행령을 적용한 판례 제7장 집합건물법에 따른 재건축 제1절 집합건물법과 구 주촉법에 따른 재건축 I. 집합건물법에 따른 재건축 개요 II. 구 주촉법에 따른 재건축 제2절 재건축결의의 주요논점 I. 재건축결의의 방법과 정족수 II. 하자있는 재건축결의 후 서면에 의한 ‘새로운 재건축결의’의 성립 III. 재건축비용 분담에 관한 결의 IV. ‘비용분담에 관한 결의’의 하자로 재건축결의가 무효로 된 사례 V. 재건축비용 분담에 관한 결의내용이 적법하다고 본 사례 VI. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 결의 VII. 재건축결의 내용의 변경 (재건축결의의 유추적용) VIII. 집합건물법 §47① 단서 (단지 내 다른 건물 구분소유자의 승낙) 제3절 구 주촉법에 따른 재건축주택조합 I. 도시정비법 전 재개발ㆍ재건축사업의 시행자 II. ‘재건축결의’와 ‘재건축조합 설립행위’는 별개 행위 III. 재건축조합 창립총회에는 관리단집회에 관한 규정이 적용되지 않음 IV. 조합총회 V. 비법인사단의 총유물 관리ㆍ처분ㆍ보존행위는 총회결의를 요함 VI. 정관에 의한 채무부담행위의 제한은 ‘대표권 제한’에 해당함 VII. 조합원의 권리와 의무 VIII. 조합원 임의탈퇴 문제 부 록 1. 「신탁업자 지정 동의서」 2. 「정비사업 조합설립추진위원회 구성동의서」 3. 「조합설립동의서」 도표목차 표1 [법령명 약칭표] 표2 [법령조항 인용례] 표3 [2030 높이기준 vs. 2040 높이기준] 표4 [전부개정법과 구법의 정비사업 종류 비교표] 표5 [공공시행과 사업대행 비교표] 표6 [신탁시행방식 - 신탁대행방식 비교표] 표7 [공공시행과 사업대행 비교표] 표8 [재건축ㆍ재개발 동의요건/정족수 총정리 표] 표9 [공유의 여러 모습에 따른 토지등소유자 수]

★ 투자Tip “… 신축빌라가 많지 않은 지역에서도 신축 중인 빌라를 분양받기보다는 「이미 사용승인이 나고 소유권보존등기가 마쳐진 새 빌라」를 매수해야 한다. 신축중인 빌라를 분양받을 경우, 신축공사 완료 후 구분등기를 마치기 전에 권리산정기준일(또는 정비구역 지정ㆍ고시일)이 도래하면 분양신청권을 갖지 못하고 현금청산대상이 되므로 주의해야 한다” -돈되법1 본문 104쪽 “전부개정법에서는 주택재개발사업과 도시환경경정비사업을 ‘재개발사업’으로 통합하면서 새로 건설ㆍ공급하는 건축물의 용도제한을 없애고(오피스텔 외의 상업용 건물도 공급할 수 있음), 오피스텔의 연면적 제한도 없앴다. 다만 정비계획에서 건축물의 용도를 제한한 경우에는 정비계획에서 정한 제한을 받는다.” -돈되법1 본문 176쪽 “① 조합원의 전화번호도 열람ㆍ복사의 대상이야; ② 설령 조합원 명부에 조합원들의 전화번호가 기재되어 있지 않더라도, 조합이 조합원들의 전화번호를 수집하여 관리하고 있다면 “정비사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료”로서 공개대상이야; ③ 조합원의 전화번호를 공개함에는 조합원의 동의 절차를 거칠 필요 없어” [대법원 2021. 2. 10. 선고 2019도18700 판결] -돈되법1 본문 291쪽 “추진위원회 구성을 위한 토지등소유자의 동의방법도 조합설립 동의와 동일하다. 토지등소유자의 개념과 범위, 토지등소유자의 수, 공유자 문제 처리, 동의 방법과 진정성 심사 기준이 모두 조합설립 동의와 완전히 동일하다. 따라서 추진위원회 구성동의서도 A) 행정기관이 연번을 부여한 서면동의서에 B) 토지등소유자가 성명을 적고[☞ 자필기재를 말함] C) 지장을 찍는 방법으로 하며, D) 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.” -돈되법1 본문 326쪽 “① 이 사건 각 점포가 5개의 구분소유건물로 등기되었더라도, 구조상ㆍ이용상 독립성이 인정되지 않는 이상 1개의 건물에 불과해; ② 따라서 토지등소유자 5인 및 이들의 동의가 있는 것으로 산정할 것은 아니고, 토지등소유자 1인 및 그 1인의 동의만이 있다고 산정해야 함” [서울행정법원 2009. 9. 25.선고 2009구합9192호 판결] -돈되법1 본문 522쪽 ★ 투자Tip “… 사업성이 높은 사업지는 이해충돌의 발생빈도 및 분쟁의 규모가 사업성이 낮은 지역보다 더 크다. 그래서 사업성이 높은 정비구역에서는 법적 분쟁이 더 자주 그리고 더 크게 발생할 수 있고, 그만큼 사업진행속도가 늦어질 가능성이 높다. ‘큰 수익’보다 ‘빠른 수익’을 원하는 투자자는 이 점을 항상 기억하고 있어야 한다.” -돈되법1 본문 566쪽 “2021. 8. 10. 개정법에서는 건축법 제11조 제11항 제6호를 신설하여 대지소유권을 확보하지 않고 건축허가를 받을 수 있는 예외사유의 하나로 「집합건물법 제47조에 따른 재건축결의가 있는 경우」를 추가하였다(시행일: 2021. 11. 11.). 그래서 2021. 11. 11.부터는 관리단의 적법한 재건축결의만 있으면 대지의 소유권을 전부 확보하지 않아도 건축허가를 받아 집합건물 재건축사업을 진행할 수 있게 되었다.” -돈되법1 본문 623쪽