★ 3만7천원의 행복 ★ 살다 보면 누구나 재개발ㆍ재건축에 대해 한번쯤은 관심을 가지게 된다. 말도 안 되는 돈으로 좋은 아파트를 분양 받을 수 있다는 주택조합 홍보 현수막은 지천에 널려있으며, 주변 아무개가 재개발ㆍ재건축으로 남부러워할 브랜드 아파트를 분양 받았다는 등의 소식 또한 심심치 않게 접하곤 할 것이다. 운이 좀 좋다면 내가 살고 있던 아파트나 물려받은 땅이 정비구역으로 지정되었다는 소식을 듣고 마치 당장이라도 큰 돈을 받거나 좋은 아파트에 입주하게 될 것이라는 꿈에 부풀게 될 것이다. 그러나 막상 이러한 관심으로 인터넷 검색이나 관련 서적을 찾아보다 보면 온갖 어려운 단어와 법조문에 둘러싸여 내가 뭘 알아야 하는지 조차 이해하기 어려울 것이다. 그도 그럴 것이 재개발ㆍ재건축은 부동산의 다른 분야와 달리 근거법령의 수가 많을 뿐만 아니라 상대적으로 짧은 시간 동안에 셀 수도 없이 많은 제정ㆍ개정ㆍ폐지의 과정을 거치면서 일반인들은 물론 전문가들도 이해하기 어려운 내용들이 많기 때문이다. 때문에 아무리 관심이 많은 사람이라고 하더라도 높은 진입장벽에 투자 기회를 쉽사리 포기하거나, 잘못되거나 왜곡된 정보로 투자자나 조합원들을 속이는 ‘꾼’들에게 끌려다니다 자신도 모르는 새에 막대한 손해를 입고 소송에도 휘말리는 안타까운 사태도 빈번히 발생하고 있다. 그러나 이번에 오승철 변호사가 쓴 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈를 읽어보면, 관계법령이 어떻게, 왜 변화하였는지는 물론이고 재개발ㆍ재건축 사업이 어떠한 방식과 절차에 의하여 진행되는 것인지를 마치 소설을 읽어내려가는 것처럼 자연스럽게 이해할 수 있게 된다. 대부분의 기존 서적들은 재개발ㆍ재건축을 투자목적, 법률적 측면, 시장논리 등 중에서 한 가지 측면에서만 접근하여 한정적인 정보만을 제공하고 있었기 때문에, 독자들은 마치 장님이 코끼리의 다리를 만지면서 코끼리를 이해하려는 것과 같이 온전한 정보를 파악할 수 없었다. 그러나 오승철 변호사가 쓴 「돈이되는법, 변호사만 모르는 재개발ㆍ재건축」 시리즈는 재개발ㆍ재건축의 다양한 측면에 대한 통찰을 그 사업 진행 순서대로 자세히 풀어내었을 뿐만 아니라, 특히 독자가 궁금해하였거나 중요하게 눈여겨보아야 할 핵심들에 대하여도 깔끔하게 구분하여 명쾌한 해답을 제공하고 있어서, 독자들로 하여금 재개발ㆍ재건축의 전반적인 이해는 물론 핵심원리에 대한 이해까지도 빠짐없이 가져갈 수 있도록 배려하고 있다. 이 책은 저자가 독자들의 이해를 돕기 위해 책의 첫 글자부터 마지막 글자까지 단 한 글자도 빠짐없이 직접 작성하고 검토하였고, 모든 책의 레이아웃 및 디자인 또한 직접 구성하였다. 저자의 수년에 걸친 고심과 피와 눈물이 서린 노력으로 완성된 이 책은 재개발ㆍ재건축에 대한 진지한 관심을 갖고 있는 독자들에게 완벽한 재건축ㆍ재개발의 바이블이 되어줄 것이며, 아직은 단편적인 궁금증과 호기심을 갖고 있는 독자들이라 하더라도 목차를 보며 손쉽게 궁금증에 대한 해답을 찾아가는 과정에서 지적인 쾌감을 느낄 수 있을 것이다. 또한 부족한 지식과 잘못된 판단으로 큰 어려움을 겪고 있는 사람들은 더 이상의 손실을 방지하거나 상황을 반전시킬 돌파구를 찾게 될 것이다. 이 책은 시장에 넘쳐나는 수많은 재개발ㆍ재건축 서적의 하나가 아니라, 다른 책들과 확실하게 차별되고 존재이유가 분명한 「재개발ㆍ재건축의 완결판」이라 확신하고 자신있게 당신에게 권한다.

제1장 시공자 선정 27 제1절 총설 29 I. 시공자 선정시기 및 선정방법 개요 29 II. 시공자 선정시기 및 선정방법의 개정연혁 45 III. 지명경쟁입찰과 수의계약 48 IV. 벌칙 52 V. 소규모주택정비사업의 시공자 선정 55 VI. 정비사업전문관리업자ㆍ설계업자ㆍ감정평가업자의 선정 60 제2절 입찰의 진행 69 I. 개요 69 II. 입찰공고 72 III. 현장설명회와 입찰참여안내서 74 IV. 투찰과 개봉 79 V. 입찰진행의 주관자는 대의원회 84 VI. 입찰보증금 87 VII. 입찰의 공정성 94 VIII. 입찰절차의 무효, 취소 106 제3절 시공자선정 총회의 개최 및 의결 110 I. 대의원회 상정 110 II. 건설업자의 홍보 112 III. 총회 결의 113 제4절 시공자 선정결의의 무효 119 I. 확인의 이익 119 II. 강행규정 (경쟁입찰의 금지사항을 위반한 시공자선정은 무효) 120 III. 정관의 경쟁입찰 조항을 실질적으로 위반한 경우도 무효임 123 IV. 무효인 시공자 선정 결의의 추인 (‘제1결의’의 소의 이익 문제 등) 127 제5절 낙찰자의 법적 지위 131 I. 개요 131 II. 낙찰에 따른 쌍방의 계약 체결의무 133 III. 본계약체결의무 불이행으로 인한 쌍방의 손해배상의무 (이행이익) 135 IV. 시공자 선정의 무효/취소/철회 138 제2장 공사계약 147 제1절 공사도급계약의 체결 및 변경 149 I. 공사도급계약의 체결 149 II. 도급제와 지분제 161 III. 가계약과 본계약 166 IV. 정관변경의 유추적용에 의한 특별결의요건 (조합원 2/3 이상 동의) 175 V. 제3자의 확인의 이익 (계약의 효력을 다투는 소송) 181 제2절 시공보증과 계약보증 184 I. 개요 184 II. 계약보증을 단순 보증계약으로 본 사례 191 III. 계약보증금을 손해배상액 예정으로 본 사례 192 IV. 계약이행보증금을 위약벌로 본 사례 194 V. 위약금으로 보되 초과 실손해 배상을 청구할 수 있다고 본 사례 195 VI. 손해배상예정액으로서 계약보증금의 감액 197 제3절 조합임원의 연대보증 문제 199 I. 개요 199 II. 보증채무의 성립 203 III. 보증채무의 범위 (판례) 206 IV. 보증책임의 제한 (판례) 207 V. 퇴임임원의 해지권 (판례) 209 제4절 공사대금채권의 확보 211 I. 분양대금 입금계좌의 공동관리 211 II. 수급인(시공자)의 ‘불안의 항변권’ 219 III. 시공자의 금전대여의무와 불안의 항변 222 IV. 유치권의 불가분성 문제 227 제5절 시공자의 법적지위(조합원과 제3자에 대한 책임) 235 I. 공동시행자 지위 (부정) 235 II. 분양계약 당사자로서의 지위 문제 237 III. 시공자의 제3자에 대한 책임 문제 241 제3장 공사계약의 해제 245 제1절 총설 247 I. 법정해제와 약정해제, ‘주된 채무’와 ‘부수적 채무’ 247 II. 해제를 위한 이행최고 252 III. 시공계약 해제의 절차 257 IV. 해제의 의사표시 (형성권) 260 제2절 도급계약의 구체적 해제사유에 관한 판례 262 I. 시공자의 공사비 증액 요구 262 II. 착공거부 및 사업지연 관련 해제사유 266 III. 무상특화공사 미이행으로 인한 해제사유 270 IV. 이행거절 273 V. 약정기간 내에 공사를 완공할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우 277 VI. 시공자의 금전대여의무 불이행 문제 280 제3절 도급계약 해제의 효과 289 I. 개요 289 II. 원상회복의 범위 290 III. 손해배상청구권과의 관계 296 IV. 해제통고가 부적법한 경우 301 제4절 공사계약 해제로 인한 대여금반환의무 304 I. 대여금반환의무 - 연체이율 문제 304 II. 시공계약이 무효로 된 경우 309 III. 대여금반환의무와 관련된 기타 문제 313 제5절 민법 제673조에 따른 해제 318 I. 총회결의와 해제통고 318 II. 도급인의 손해배상의무 323 III. 손익공제(○)와 과실상계(X) 324 제6절 지체상금 327 I. 지체상금의 시기와 종기 327 II. 지체상금의 구체적 산정례 331 III. 지체상금의 재량 감액 334 IV. 지체상금의 면책 336 제4장 공동수급의 법률관계 341 제1절 개요 343 제2절 공동수급체와 발주자간 법률관계 347 I. 개요 347 II. 합유채권의 법률관계 (판례) 350 III. 개별 취득 약정이 있는 경우의 법률관계 (판례) 352 IV. 지체상금 357 V. 공동도급계약의 보증 359 제3절 공동수급체 대표자가 체결한 이행보증계약의 효력 363 I. 대표자가 체결한 보증계약의 효력이 공동수급체에 미친다고 본 사례 363 II. 공동수급체에 대한 효력을 부정한 사례 366 제4절 공동수급체의 내부적 법률관계 368 I. 출자의무와 공동경비분담의무 368 II. 출자의무와 이익분배청구권 사이의 관계 370 III. 공동수급체의 변경, 탈퇴 374 제5절 공동수급인과 하수급인 사이의 법률관계 379 I. 비현명주의 (상법 제48조) 379 II. 공동수급체 구성원의 연대책임/개별책임 문제 383 제5장 사업시행계획인가 387 제1절 사업시행계획 인가신청의 준비 389 I. 사업시행계획서 작성을 위한 사전심의 389 II. 교통영향평가 (교통영향분석ㆍ개선대책 심의) 395 III. 학교용지 확보 및 교육환경평가 397 IV. 환경영향평가 405 V. 문화유산보호 조치 419 VI. 기타 423 VII. 건축심의 426 제2절 임대주택ㆍ국민주택규모주택의 건설과 용적률 436 I. 정비사업과 용적률 436 II. 용적률 인센티브에 따른 국민주택규모 건설의무 445 III. 임대주택과 국민주택규모 주택의 인수 456 IV. 공공지원민간임대주택의 건설ㆍ공급 463 제3절 사업시행계획의 작성 및 인가 471 I. 사업시행계획서의 작성과 총회결의 471 II. 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우 (조합원 2/3 이상 찬성) 482 III. 사업시행계획의 인가신청 및 인가 485 IV. 관련 인ㆍ허가의 의제 493 제4절 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 특례 498 I. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 사업시행계획 498 II. 자치규약의 제정 511 III. 토지등소유자 수 산정에 관한 특례 513 제5절 사업시행계획인가의 부관 (기부채납 등) 517 I. 수익적 행정처분과 부관 517 II. 부관의 한계와 허용범위 521 III. ‘부관의 효력’과 ‘부관에 따른 사법상 법률행위의 효력’은 별개임 526 제6절 국유재산ㆍ공유재산의 사용과 사용료 530 I. 도로점용허가 의제 및 점용료 면제 530 II. 행정재산의 사용허가 의제 및 사용료 면제 (재개발사업 한정) 530 III. 국유ㆍ공유재산의 처분, 임대, 무상양여 535 제7절 사업시행계획의 변경ㆍ폐지 539 I. 사업시행계획의 변경절차 539 II. 사업시행계획의 폐지 544 III. 사업시행기간 도과 문제 546 제8절 사업시행계획 및 사업시행계획인가에 관한 소송 549 I. 사업시행계획과 사업시행계획인가의 관계 549 II. 사업시행계획의 흠을 이유로 인가처분의 효력을 다툴 수 없음 (판례) 552 III. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 특례 (구 도시환경정비사업) 555 IV. 조합원 지위를 상실한 토지등소유자의 소의 이익 (원고적격) 557 V. 제소기간 564 VI. 총회결의의 하자를 다투는 방법 (사업시행계획인가를 전후로 달라짐) 566 VII. 사업시행계획의 변경인가가 난 경우 소의 이익 문제 572 VIII. 주요부분을 실질적으로 변경하는 내용이 아니라고 본 사례 582 IX. 사정판결 문제 585 도표목차 표1 법령명 약칭표 21 표2 법령조항 인용례 21 표3 기간별 시공자 선정시기 및 선정방법 비교표 (개정연혁) 45 표4 과징금의 부과기준 및 정비사업의 입찰참가 제한기준 [별표 5의2] 98 표5 [별표1] 전체공사 검증 수수료 159 표6 [별표2] 증액공사 검증 수수료 159 표7 공동도급 유형별 구성원과 대표자의 책임과 권리 (비교표) 345 표8 건축위원회 심의의결의 내용 435 표9 개별법령의 건축제한을 받기 전 주거지역 용적률 상한 437 표 10 사업시행계획서 작성ㆍ변경의 동의요건/의결정족수 개정연혁 (비교표) 474 표11 공동주택 리모델링 허가기준 [별표4] 480

“현장설명회에서 배부하는 입찰참여안내서(또는 입찰지침서)는 훗날 총회에서 선정된 시공자와의 계약 등의 해석ㆍ이행의 기준이 되는 지침서이며, 특히 입찰지침에 포함된 「시공자선정 입찰참여규정」및 낙찰자의 제출서류는 시공계약서의 일부가 된다(동 규정 제1조 제4항). 따라서 조합은 입찰지침서를 작성할 때 중요사항을 빠뜨리지 않도록 주의하여야 하며, 특히 시공계약의 내용이 되어야 할 중요사항은 ‘시공자선정입찰참여규정’에 반드시 포함시켜야 한다.” -돈.되.법3 본문 76쪽 “의결정족수: 시공자선정결의 정족수는 정관에 다른 규정이 없는 한 일반 정족수와 같다. 즉 ‘조합원 과반수 출석’과 ‘출석 조합원 과반수 찬성’으로 의결한다. (이상 법 제45조 제3항.) 서울시 공공지원 정비사업에서는 ‘조합원 과반수 찬성’으로 시공자를 선정할 수 있도록 했었으나, 2023. 12. 29. 개정조례에서 이 요건을 삭제했다(서울시조례 제77조 제1항). 따라서 2023. 12. 29.부터는 공공지원을 받는 정비사업에서도 의사정족수만 충족하면 일반 의결정족수로 시공자를 선정할 수 있다.” -돈.되.법3 본문 114-115쪽 “시공자선정 총회에서의 서면의결권 행사는 A) 조합에서 지정한 기간·시간 및 장소에서 B) 서면결의서를 배부받아 C) 제출함으로써만 할 수 있다(같은 조 제3항). 따라서 조합은 A) 서면결의서를 조합원에게 우편으로 발송해서도 안 되고, B) 조합원으로부터 서면결의서를 우편으로 제출받아서도 안 된다. 이 점이 일반 총회의 서면결의 방법과 다르므로, 시공자선정총회를 운영하는 조합은 이 점을 유념하여야 한다.” -돈.되.법3 본문 116쪽 “국토교통부 표준계약서 제12조 제1항에는「계약보증은 “수급인”과 “도급인” 상호 간 동시이행 관계에 있으므로, 계약의 일방 당사자가 계약보증을 하는 경우 계약의 상대방도 계약보증을 하여야 하며, 양 당사자가 합의하여 계약보증을 하지 않을 수도 있을 것임」이라는 이해불가한 주석이 달렸다. 이 주석 문구는 즉시 삭제되어야 한다.” -돈.되.법3 본문 188쪽 “시공사가 조합임원들의 연대보증을 요구하는 것은 조합을「리스크 없는 캐시카우」로 만들기 위한 ‘갑질’이다. 따라서 조합원들은 조합임원들에게 연대보증을 요구하지 말아야 한다. 조합정관에 임원의 연대보증의무 조항을 넣는 것은 ‘자살골’을 넣는 것이다. 오히려 조합은 시공자가 조합임원의 연대보증을 요구할 수 없다는 것을 입찰참여규정에 넣어야 한다.” -돈.되.법3 본문 200쪽 “분양계약서은 각 수분양자로부터 분양대금 입금계좌로 해당 세대의 분양대금 전액을 지급받으면 그 세대를 인도하여 주기로 하는 계약이므로, 여기에 시공자가 날인하는 것은 각 수분양자가 해당 세대의 분양대금을 전액 지급하면 그 세대를 인도해 주기로 하는 의사표시로 볼 수 있다. 따라서 이는 결국 분양대금을 완납한 세대에 대하여는 다른 세대에서 발생한 공사대금 채권을 확보한다는 명목으로 유치권을 행사하지 않기로 하는 묵시적인 합의로 볼 수 있다.” -돈.되.법3 본문 228쪽 “조합이 시공자의 채무불이행을 이유로 시공계약을 해제/해지하는 경우에는 일반 의사/의결정족수(조합원 과반수 출석 및 출석 조합원 과반수 찬성)가 적용된다. 따라서 ‘조합원 과반수의 직접 출석’은 필요하지 않다(서울동부지방법원 2015. 1. 21.자 2014카합10149 결정). 조합이 시공자의 채무불이행을 이유로 시공계약을 해제/해지하는 경우에는 총회의 의결을 반드시 거치지 않아도 된다고 본 고등법원 판결도 있다(대구고등법원 2012. 11. 7. 선고 2012나2935 판결).” -돈.되.법3 본문 257쪽 “조합이 민법 제673조에 따라 도급계약을 해제하려는 경우에는 ① 해제총회의 안건심의자료(총회책자)에 시공계약이 해제될 경우 조합이 부담하게 되는 손해배상에 관한 내용을 포함시켜야 하고, ② 해제총회에서 조합장이나 사회자는 민법 제673조에 의한 계약해제를 하고자 한다는 설명을 하고, ③ 민법 제673조에 따라 시공계약을 해제할 경우 인정될 조합이 부담하게 될 수 있는 개략적인 손해배상액 등에 관하여 설명하여야 한다.” -돈.되.법3 본문 319쪽 “공동이행방식의 공사도급계약에서도 도급인에 대한 권리를 공동수급체가 아닌 각 구성원이 출자지분 비율에 따라 직접 취득하는 것으로 약정한 경우에는 공사대금채권이 공동수급체 구성원 각자에게 그 지분비율에 따라 구분하여 개별 귀속된다. 이러한 약정은 명시적으로는 물론 묵시적으로도 이루어질 수 있다. 공사대금을 공동수급체 구성원별로 직접 지급받기로 하는 내용의 공동수급협정서를 제출하고 공동도급계약을 체결한 경우에는 위와 같은 묵시적 약정이 이루어진 것으로 본다. (이상 대법원 2013. 7. 11. 선고 2011다60759 판결.)” -돈.되.법3 본문 350쪽 “② 새 특례조항에 의한 임대주택 건설비율 완화: 그런데 같은날 개정ㆍ시행된「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」(2020. 7. 22. 개정 국토교통부고시 제2020-528호) 제4조 제6항은 「상업지역의 임대주택 건설비율에 대해서는 시ㆍ도지사가 지역별로 5%(서울), 2.5%(인천ㆍ경기도) 또는 0%(그 외 지역)까지 완화」하여 고시할 수 있도록 하는 단서조항을 신설하여 개정령 시행일에 맞추어 2020. 9. 24.부터 시행되었다. 이로써 전부개정법에서 도시정비형 재개발사업에 관한 임대주택 건설비율 문제가 일단락되었다.” -돈.되.법3 본문 448쪽 “이와 같이 동의서에 “이후 사업시행계획이 변경되는 것에 동의한다”는 취지의 기재가 있는 경우에는 추후 사업시행계획 변경에 대하여 사업시행자에게 위임한 것으로 볼 수 있다는 것이 대법원판례이다(대법원 2018. 7. 26. 선고 2017두33978 판결). 따라서 이런 경우 사업시행계획의 내용이 동의 이후 변경되었다 하더라도 동의의 효력이 당연히 상실되는 것이 아니다(대법원 2014.02.27. 선고 2011두25173 판결).” -돈.되.법3 본문 499-500쪽 “사업시행계획인가는 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하고(법 제50조 제9항), 공고문서는 그 고시가 있은 날부터 5일이 지난 때에 효력이 발생하므로(아래 규정 참조), 사업시행계획인가에 대한 취소소송은 인가고시일부터 5일이 경과한 다음날부터 제소기간을 기산한다. 예를 들어 사업시행계획에 대한 인가가 2018. 4. 17. 이루어지고 그에 대한 인가고시가 2018. 4. 20. 이루어졌다면, 인가고시일부터(초일불산입) 5일이 경과한 다음날인 2018. 4. 26.부터 90일 내에 제기해야 한다(대구지방법원 2020. 12. 9. 선고 2019구합22585 판결 참조).” -돈.되.법3 본문 564쪽 “사업시행계획은 그에 대한 인가ㆍ고시가 있은 후에 비로소 구속적 행정계획으로서 독립된 행정처분이 된다(대법원 2009. 11. 2. 자 2009마596 결정). 즉, 사업시행계획인가 전에는 사업시행계획은 독립된 행정처분이 아니므로 항고소송(취소/무효확인소송)의 대상이 될 수 없으며, 그 사업시행계획을 의결한 총회결의에 대하여 무효확인을 구할 수 있을 뿐이다. 이것은 행정소송법 제3조 제2호가 규정하는 당사자소송이므로 행정법원의 관할에 속한다.” -돈.되.법3 본문 566쪽