세금을 알아야 부자가 될 수 있다! 내 재산을 안전하게 지키고 불려주는 세테크의 모든 것 지난 정부 때 종부세 과세대상과 세액은 놀라울 정도로 늘어났다. 그 이유는 2020년 발표된 부동산 공시가격 현실화 계획 때문이다. 이로 인해 2017년만 해도 종부세 대상자는 33만 명 대상에 세액이 3,878억 원이었는데, 불과 5년 만에 120만 명 대상, 4조 원으로 증가했다. 수천만 원은 물론 억대의 세금 고지서를 받아든 이들도 있다. 종합부동산세는 그야말로 ‘세금 폭탄’이라는 오명으로 불리고 있다. 증가하는 세금만큼 불복 청구도 늘어가고 있다. 기획재정부와 국세청에 따르면 종합부동산세 불복 청구는 1년 사이에 무려 14배가 증가했다. 2022년 9월까지 청구된 종부세 불복 청구는 3,843건으로, 284건인 전년도를 가뿐히 뛰어넘었다. 종부세의 화제성이 높긴 하지만, 주택 보유자들이 불편함을 느끼는 세금은 양도세, 재산세 등 부동산세 전반이다. 납세는 국민으로서 지켜야 할 기본 의무인데도 불만이 증가되는 이유가 무엇일까. 여러 가지 이유가 있겠으나, 가장 문제되는 것은 주택 보유자 대부분이 자신이 내야 할 세금액이 어떻게 산출되는지 그 방법을 납득하지 못하기 때문이다. 단순히 세금을 내기 싫다는 차원이 아니라, 세법을 이해하기 힘들다는 불만인 것이다. 주택 취득시점 또는 주택 소재지에 따라 보유요건, 거주요건에 차이가 있다는 등의 세법 조문을 읽어 내려가다 보면 내용이 어려워서 ‘그냥 세금을 내고 말지’라는 생각이 들 정도이다. 그러나 이 책의 저자들은 아무리 어려워도 세법 공부를 포기해서는 안 된다고 강변한다. 주택 양도 후 1세대 1주택 문제 때문에 세금 148억 원을 추가로 부과받은 사건을 예로 들면서 세법에 맞게 대응법을 찾아야 한다고 주장한다. 독자들이 적절한 대응법을 찾을 수 있도록 양도소득세 기본부터 시작해 1세대 1주택부터 다주택자 중과, 주택임대사업, 조합원입주권과 재개발·재건축, 분양권 재산세와 종합부동산세, 해외부동산까지 부동산 관련 세금을 총망라해 한 권에 담았다. 법조문에 대한 기본 설명, 현장 사례, 주의해야 할 점들, 절세 팁까지 상세하게 기술하였으며 2022년 귀속 종부세 주요 개정 내용, 어려운 종부세 핵심 규정 4가지, 2022년 종부세 주요 Q&A 등 국세청 발표 자료도 꼼꼼하게 정리해 두었다. 이 책을 통해 저자들이 추구하는 바는 명백하다. 납세자들은 내지 않아도 될 세금을 내는 일이 없고, 세무대리인은 정확한 안내를 할 수 있게 되며, 국세청 직원은 법에 따라 세금을 제대로 부과하는 것이다. 그런 소망을 담았기에 이 책에는 단지 절세뿐 아니라 모두가 자신이 원하는 바를 이루도록 도와주는 힘이 있다. 납세자들은 자신의 재산을 지키고 불리면서 납세의 의무 또한 지킬 수 있고, 세무대리인은 까다로운 사례별 해법을 얻을 수 있으며, 국세청 직원은 자기 본분을 다할 수 있다. 복잡한 세법을 풀어주는 게 목적이므로 내용이 재미있을 순 없다. 그러나 읽으면 술술 읽히고 이해가 된다. 현장에서의 다양한 사례를 듬뿍 담았기에 독자들이 자신의 사정에 대입하기도 수월하다. 이 책만 있다면 이제 인터넷을 뒤적이면서 제대로 된 정보를 찾고자 헤매는 수고를 하지 않아도 된다. 주택을 보유해 부동산세를 내야 하는 이들이라면 반드시 구비해야 할 필독서라고 자신한다.

들어가기 전에 1 문권주 들어가기 전에 2 이상우 Chapter 1 양도소득세 기본 양도란 무엇일까? 세법상 양도란? 어떤 자산을 팔 때 양도소득세가 과세될까? 간단 사례를 통해 양도소득세 계산 구조 알아보기 양도소득세 계산 1단계 : 양도차익 구하기 양도소득세 계산 2단계 : 과세표준 구하기 양도소득세 계산 3단계 : 납부할 세액 구하기 양도시기와 취득시기 양도소득세 신고 및 납부 Chapter 2 주택에 대한 비과세 - 1세대 1주택 세대란 무엇인가? 생계를 같이 하는 가족 주택이란 무엇인가? 1세대 1주택 비과세 요건 거주자에게만 적용되는 1세대 1주택 비과세 1세대 1주택 비과세 요건 강화(최종 1주택) 고가주택이란? 고가주택 양도소득세 계산 장기보유특별공제 고가(高價)의 조합원입주권을 보유한 경우 다주택자가 고가의 조합원입주권을 보유하고 있다면? Chapter 3 주택에 대한 비과세 - 1세대 2주택 2주택자에게도 1주택 비과세를 적용하는 이유 이사로 인한 일시적 2주택 특례 상속으로 인한 일시적 2주택 특례 동거봉양으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례 결혼으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례 장기임대주택 보유세대의 1세대 2주택 비과세 특례 기타 1세대 2주택 비과세 특례 Chapter 4 주택에 대한 비과세 - 1세대 3주택 일시적 2주택과 거주주택 특례의 중복 일시적 2주택과 상속주택 특례의 중복 일시적 2주택과 결혼주택 특례의 중복 일시적 2주택과 농어촌주택 특례의 중복 결혼 및 상속으로 인한 1세대 3주택 비과세 결혼 및 거주 주택 특례의 중복 상속 및 거주 주택 특례의 중복 일시적 2주택·상속주택·거주주택 특례의 중복 1세대 4주택자의 1세대 1주택 비과세 적용 방법 Chapter 5 1세대 다주택자 중과 다주택자 중과 요건 1세대 2주택자 중과 제외 주택 1세대 3주택자 중과 제외 주택 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 Chapter 6 주택임대사업자와 세금 다주택자 규제와 주택임대사업자등록 장기임대주택사업자에 대한 세금 혜택 장기일반임대주택사업자에 대한 세금 혜택 Chapter 7 조합원입주권과 재개발·재건축 주택 조합원입주권 재개발·재건축 주택의 양도소득세 Chapter 8 분양권 분양권과 조합원입주권 분양권을 보유하거나 양도할 때 유의사항 분양권을 양도하면 비과세가 가능할까? 1주택+1분양권자의 1주택 양도소득세 비과세 Chapter 9 주택에 대한 재산세 재산세와 종합부동산세 주택분 재산세 개요 및 계산 방법 Chapter 10 주택에 대한 종합부동산세 종합부동산세 납세의무자 종합부동산세 합산배제 종합부동산세 계산 방법 1세대 1주택자 종합부동산세 혜택 종합부동산세의 부과와 신고·납부 종합부동산세의 불복 및 경정 청구 참고 1 2022년 귀속 종부세 주요 개정내용 참고 2 어려운 종부세 핵심 규정 4가지 쉽게 이해하기 참고 3 2022년 종부세 주요 Q&A(국세청 발표 자료 참고) Chapter 11 해외부동산과 세금 해외부동산의 취득 해외부동산의 보유 해외부동산의 처분 해외부동산 관련 과태료

양도세는 워낙 예외도 많고 규정도 자주 바뀌어 조금만 실수해도 세금이 수억 원 차이가 날 수 있다. 이때 신고를 잘못한 경우 국세청에서는 가산세를 부과하는데 그 가산세가 수천만 원이 나올 수 있다. 세무사 중에도 양도세 신고업무를 포기한 경우가 있을 정도로 양도세 계산은 쉽지 않다. 따라서 납세자가 짧은 시간에 배워서 완벽하게 신고하기는 거의 불가능에 가깝다. 양도세를 물어물어 혼자 힘으로 신고하였지만, 양도세 계산을 잘못하여 가산세를 부담하는 경우를 실무에서 자주 봤다. 세금 신고를 제때에 정확하게 하는 것이 절세의 시작이고, 효율적인 절세방법임을 잊지 말아야 한다. 따라서 양도차손이 나거나 양도차액이 아주 적은 경우를 제외하고는 가급적 전문가에게 신고 의뢰를 하는 것이 현명한 절세방법이 될 수 있다. 참고로 세무대리인에게 지급한 비용은 양도비로 필요경비에 해당하여 양도차익에서 공제된다._Chapter 1. 양도소득세 기본 중에서, 본문 67쪽 중과를 피하기 위해서는 양도 전에 미리 준비해야 한다. 1세대 1주택 해당 여부는 양도시점을 기준으로 판단하기 때문에 매매계약 전에 불법 증축된 옥탑방을 철거하는 것이 가장 좋다. 부득이 옥탑방을 철거하기 어렵다면 옥탑방이 일상적인 주거용으로 사용되지 않아 주택으로 쓰는 층수에서 제외된다는 증거(사진, 이웃의 증언 등)를 반드시 남겨놓아야 한다._Chapter 2. 주택에 대한 비과세-1세대 1주택 중에서, 본문 83쪽 2017년부터 이어진 부동산 가격 폭등에 대응하기 위해 정부에서는 고강도 부동산 가격 안정 대책을 수시로 내놓았고, 장기임대주택 관련 정책은 정부 대책의 단골손님이었다. 정부는 2017년 말에는 임대주택 활성화 대책을 내놓았다가, 2018년부터는 임대주택 요건을 강화하고 임대주택 혜택을 조금씩 줄여나갔으며, 2020년에는 아파트와 단기임대주택을 임대주택으로 등록할 수 없도록 관련법을 개정했다. 부동산 시장 현황에 따라 장기임대주택 관련 조항은 변화를 거듭해왔고, 양도세가 현존 하는 가장 어려운 세법이 되는데 큰 ‘공헌’을 했다. 그 결과 장기임대주택을 언제 취득하였는지, 언제 등록하였는지, 아파트인지 아닌지, 민간임대주택법에 따라 단기로 등록하였는지, 장기로 등록하였는지, 등록시점의 기준시가가 얼마였는지, 매입하여 임대하였는지, 건설하여 임대하였는지, 조정대상지역에 있는지, 몇 채를 임대하였는지, 임대료를 5% 이상 증액하였는지 등 수많은 변수가 세금에 영향을 미치게 되었다._Chapter 3. 주택에 대한 비과세-1세대 2주택 중에서, 본문 161쪽 앞에서 말했듯 다주택자에 대한 각종 규제의 여파로 주택 거래절벽 현상 등 부동산시장에 많은 부작용이 발생하였다. 정부는 다주택자의 주택거래 활성화를 위해 2022.5.10.자로 시행령을 개정하여 다주택자가 과중한 세부담 없이 일반세율로 주택을 양도할 수 있도록 하는 출구전략을 내놓았다. 이에 따라 보유기간 2년 이상인 주택을 2022.5.10.부터 2023.5.9.까지 양도하면 다주택자라도 양도세를 중과하지 않는 것은 물론, 3년 이상 보유한 주택의 경우에는 보유기간에 따라 최고 30%까지 장특공제를 적용할 수 있게 하였다._Chapter 5. 1세대 다주택자 중과 중에서, 본문 216쪽 조합원입주권은 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는 것이 당연해 보인다. 그러나 조합원입주권은 구주택이 신주택으로 변하는 과도기 상태에 있는 것으로 볼 수 있으므로 이를 주택처럼 취급하여 1세대 1주택 비과세나 다주택자 중과 판단 시 주택 수에 포함하고 있다. 이에 따라 양도일 현재 1세대가 1조합원입주권만을 보유한 상태에서 해당 조합원입주권을 양도한 경우는 조합원입주권으로 변하기 전의 구주택을 기준으로, 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 갖추면 비과세가 가능하다. 즉, 관리처분계획인가일 현재 구주택을 2년 이상 보유하였다면 해당 조합원입주권에 대해서는 1세대 1조합원입주권 비과세를 적용한다._Chapter 7. 조합원입주권과 재개발·재건축 주택 중에서, 239쪽 참고로 재산세는 1세대 1주택자에게 별다른 혜택이 없으나, 종부세는 1세대 1주택자에게 기본공제 6억 원에 5억 원을 추가공제하고, 장기보유세액공제나 고령자 세액공제 등의 혜택을 주고 있다. 주택뿐만 아니라 주택의 부속토지에도 주택분 재산세가 부과되므로 1세대 1주택 여부를 판정할 때 주택의 부속토지도 주택으로 간주하여 주택 수에 포함시킨다._Chapter 9. 주택에 대한 재산세 중에서, 본문 278쪽