유치권 클리닉을 제안한다 이 책 활용법 1장 당신도 유치권 1승을 거둘 수 있다 2장 통쾌한 유치권 격파 사례 나는 어떻게 유치권을 깨뜨렸나? 3억 8,000만 원짜리 매물이 1억 1,400만 원까지 유찰되다 가슴이 뛰기 시작했다 잔금을 납부하고 점유자를 만나다 유치권자의 불법점유침탈 유치권이 인정될 수 없는 3가지 이유 반격을 개시하다 이제 숨통을 끊을 차례다 2,000만 원 단기 수익에 매월 70만 원의 임대소득을 거두다 3장 아주 쉬운 가짜 유치권 판별법 “이럴 때는 유치권이 아니다” 1. 유치권을 깨기 위한 길잡이, 유치권 체크표 2. “타인의 물건 또는 유가증권을” case 1 소유자가 유치권자의 임차인으로 행사하는 경우 3. “점유한 자는” case 2 잠금장치(시건장치)와 팻말만으로 점유가 성립하는가 case 3 납땜으로 폐쇄된 현관문 ※ 유치권자 입장에서, 점유 관련 10가지 질의응답 4. “그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이” case 4 담보로 잡은 자동차, 유치권 주장 가능한가 case 5 공사가 중단된 경우 유치권은? case 6 임차인의 보증금도 유치권의 대상인가 case 7 임차인의 시설투자비, 유치권은? case 8 유치권을 주장할 수 있는 필요비, 유익비 ※ 못 받은 임금, 건물 매매대금도 유치권 대상이 될까? 5. “채권이” case 9 공사업자도 아닌데 유치권을 주장합니다 ※ 낙찰자가 유치권을 양도받을 수 있을까? ※ 물가상승으로 대금을 더 달라며 유치권을 주장하는 경우 6. “변제기에 있는 경우에는” case 10 공사대금 채권의 소멸시효 case 11 유치권 신고 시기 ※ 변제기와 소멸시효 관련 질의응답 7. “그 점유가 불법행위로 인한 경우” case 12 유치권자가 소유자 허락 없이 임대한 경우 8. 허위 유치권 신고자 대처 방안 case 13 매수 이후에 나타난 유치권 주장자 case 14 허위 유치권자 형사 고소 방안 case 15 허위 유치권자에게 내용증명을 보내려면 case 16 집주인과 공사업자가 짜고 경매 중에 시작한 공사 9. 입찰·매수 전후 주의할 점 case 17 유치권이 신고된 부동산의 소유권 이전 문제 case 18 유치권 분쟁 중인 오피스텔의 매수 문제 case 19 유치권배제신청이 된 아파트의 응찰 문제 case 20 낙찰 허가 후 잔금을 치르려다가 유치권이 신고된 것을 알게 된 경우 case 21 집합건물에 복수의 유치권이 있는 경우 case 22 유치권 포기각서의 범위 ※ 기타 경매인 혹은 매수인 입장에서 일문일답 ※ 유치권자에게 지불한 자금과 양도차익 문제 - 판례 소개 10. 유치권자 입장에서 살펴본 유치권 case 23 유치권의 정당한 행사 방법 case 24 공사가 중단된 경우의 유치권 문제 case 25 유치권자의 유익비 청구에 관해 case 26 낙찰자에게 공사대금을 받을 수 있는 방법 case 27 물건을 납품하고 돈을 못 받은 경우 case 28 부동산인도명령을 받은 경우 case 29 유치권은 경매 법원에 반드시 신고해야 하는가 case 30 자격 없는 분이 무리한 컨설팅을 하고 돈을 달라는데 ※ 유치권자 입장에서 관련 기타 질의응답 11. 정리 : 다음 9가지 조건을 다 갖춰야 진짜 유치권 4장 유치권 조사 요령 : 눈에 보이는 모든 것을 의심하라 1. 유치권은 증거 싸움이다 2. 현장으로 떠나기에 앞서 : 경매 관련 서류 검토 ※ 법원에서 제공하는 경매 정보상의 유치권, 어떻게 봐야 할까? 3. 현장으로 떠나자 1) 부동산 중개업자에게 물어보자 2) 부동산을 살피자 3) 현장에 있는 사람을 만나자 4. 사소한 증거 하나가 판결을 뒤집는다 : 증거 수집 방법 1) 사진 찍기 2) 증인 확보 - 진술서 3) 녹음하기 4) 서류받기 - 처분문서 5) 정보공개 청구 6) 신고, 고소, 고발, 진정을 통한 공문서 확보 ※ 증거 만들기 팁 : 영수증 활용 5. 관계자들과 부딪치기 6. 유치권자는 이해관계인이 될 수 있다 1) 누가 이해관계인이 될 수 있나 2) 이해관계인으로 증명을 받으려면 어떻게 해야 하나 3) 이해관계인에게는 어떤 권리가 있는가 4) 이해관계인이 된 유치권자에게는 경매기록열람복사권이 있다 5) 이해당사자의 이해관계와 그들의 전략 6) 이해관계자들의 전략 예시 7. 추가적 대응 전략 1) 전기, 수도, 가스의 공급 중지를 요청한다 2) 부동산관리명령을 신청하자 3) 일부러 현장을 방치하는 방법도 있다 4) 법적 대응책을 미리 알아두자 8. 직접 해결한 4가지 허위 유치권 사건 사건 1. 성남 아파트 허위 유치권 사건 사건 2. 수원 연립주택 허위 유치권 사건 사건 3. 가평 공장 허위 유치권 사건 사건 4. 원당 악덕 유치권자와의 전쟁 부록 왜 판례가 중요한가 1. 유치권 판례는 계속 바뀐다 2. 최종 판단은 법원에서 이루어진다 3. 판례 맛있게 읽는 법 5장 유치권 본격 파헤치기 1. 같은 담보물권인 질권·저당권과 무엇이 다른가 2. 비슷하지만 다른 권리, 유치권과 동시이행항변권 3. 민법 320조에서 말하는 유치권이란 4. 유치권의 독특한 법적 성질 5. 매수인의 “채권을 변제할 책임”이란? 6. 유치권과 사해행위 7. 상행위로 인한 채권과 상사유치권 6장 타인의 물건 또는 유가증권 1. 타인이란 2. 물건이란 3. 부합물과 부속물 4. 주물과 종물 5. 제시외 물건 7장 점유가 없으면 유치권도 없다 1. 점유란 사실상 지배 2. 사실상 지배는 사회관념에 따라야 ※ 법조계에서 말하는 ‘점유’ 3. 점유 의미의 확대 4. 점유만 한다고 다 유치권자가 될 수는 없다 5. 점유는 경매개시결정 기입등기 전에 이루어져야 한다 6. 점유매개관계에 의해 증명되는 간접점유 7. 점유보호청구권 8. 자력구제권 8장 불법점유 1. 불법행위로 인한 점유 2. 점유의 권원 문제 3. 적법 점유 추정의 원칙 4. 불법점유로 인한 부당이득반환 또는 손해배상 9장 피담보채권과 견련성 1. 피담보채권이 있어야 유치권이 성립한다 2. 견련성 : 이원설과 일원설 등 3. 채권이 물건 자체에서 발생하는 경우의 견련성 4. 채권이 목적물 자체에서 발생하지 않는 경우의 견련성 10장 변제기 1. 채무를 이행해야 할 시기 11장 소멸시효 1. 피담보채권의 소멸시효 완성 2. 소멸시효의 중단 12장 유치권의 소멸 1. 유치권은 언제 소멸되는가 2. 선관의무 위반인 경우(부당 대여) 3. 타담보 제공으로 유치권이 소멸된 경우 4. 혼동에 의한 유치권 소멸 13장 지난 10년간 기억할 만한 판례 5가지 1. 신의성실의 원칙 위반 사건 - 대법원 2011.12.22. 선고 2011다84298 판결 2. 건축자재 공급과 견련성 사건 - 대법원 2012.1.26. 선고 2011다96208 판결 사건 3. 다른 사건에서는 점유가 아니었는데 이 사건에서는 점유가 되는 점유 인정의 애매성 - 대법원 2014.2.27. 선고 2012다48046 판결 사건 4. 집행관의 부동산현황조사보고서는 어느 정도 중요할까? - 대법원 2013.12.12. 선고 2013다205501 판결 사건 5. 신의칙 위반 판단에 신중을 - 대법원 2014.12.11. 선고 2014다53462 판결 사건 후기 참고문헌